COLUMNコラム

マンションの買い替えを考えるとき、気になるのは「タイミング」や「費用」のこと。売却と購入のバランスをどう取るか、どのくらいのお金が必要かによって、スムーズに住み替えできるかどうかが大きく変わります。
この記事では、マンション買い替えを成功させるために押さえておきたいポイントについて、わかりやすく解説します。
失敗しない住み替えの第一歩として、ぜひ参考にしてください。

マンション買い替えの”きっかけ”とベストなタイミング

買い替えを検討するきっかけは、人それぞれ。主なマンション買い替えには、次のようなタイミングがあります。

ライフステージの変化

家族構成やライフスタイルの変化は、マンション買い替えの大きなきっかけです。

結婚や出産、子どもの成長・独立、さらには高齢化など、年を経るごとにライフステージは変化します。それにともない、住まいに求める条件も大きく変わっていきます。
また、転勤や親の介護といった事情で、住居を移動しなければならないケースもあります。
こうした暮らしやすさの見直しが、買い替えを決断するタイミングになることが多いでしょう。

価格相場の変動

マンションの価格相場が上昇しているときも、買い替えを検討するタイミングです。

たとえば、近隣に新しい駅ができたり、再開発が進んだりすると、そのエリアの人気が高まり、マンション価格も上昇する傾向に。このようなときに売却すれば、資産価値が高まり、想定以上の価格で売れる可能性もあります。

築10年が買い替えの目安といわれる理由

一般的に、マンションは新築から10年ほどで、大規模修繕のタイミングを迎えます。これにともない、修繕積立金が値上がりするケースが多くあります。
また、住宅ローン控除の適応期間が終了するのも、購入から10〜13年目が目安です。
さらに、築10年を超えると、設備の老朽化や内装の痛みが目立ち始めるため、売却価格が下がる傾向にあります。
これらの理由から、「築10年前後」はマンションの買い替えを検討するひとつの目安とされています。

マンション買い替えの手順は2つ

マンションの買い替えには「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。自己資金やローン状況、スケジュールなどをふまえて、どちらが自分にあっているかを判断することが大切です。

売り先行：今のマンションを先に売却

「売り先行」は、現在のマンションを先に売却し、その後に新しいマンションを購入する方法です。

売却価格が確定してから購入に進めるため、資金計画が立てやすく、買い替えを堅実に進められます。買い替え後に発生するローンと二重にローンを組むリスクもありません。
この方法は、次の住まいを急いで購入する必要がない人、ローンの残債がある人、購入に使える資金を明確にしておきたい人に向いています。
ただし、売却後に仮住まいが必要な場合には、購入したマンションへの引っ越しも合わせると2回の引っ越しの手間と費用がかかります。
また、仮住まい期間を気にして、物件選びを妥協しないように注意も必要です。

買い先行：新しいマンションを先に購入

新しいマンションを先に購入し、その後で現在のマンションを売却する方法が「買い先行」です。

今のマンションに住みながら物件を探せるので、希望の物件を納得がいくまで選ぶことができます。仮住まいの必要もなく、引っ越しも1回で済みます。
十分な自己資金があり、今の住まいのローンの残債が少ない人、または完済している人に向いている方法です。
一方で、今のマンションの売却が長引くと、資金繰りが厳しくなる恐れも。売却価格によっては資金不足になったり、売却を急ぐため値下げせざるを得なくなるかもしれません。
資金計画にゆとりがない場合は、慎重に進める必要があります。

資金計画から考えるマンション買い替え

マンションを買い替える際に、最も重要になるのが資金計画。なかでも大きなポイントとなるのが、現在の住宅ローンとの兼ね合いです。

まず確認したいのは、今のローンを完済できるか

資金計画の基本となるのは、今のマンションを売却したお金で、残っているローンを完済できるかどうかという点です。
完済できる場合は、マンションの売却によって得た利益(売却益)をそのままローン返済にあて、新居の購入資金にあてることができます。

売却益でローンを完済できない場合の選択肢

売却益でローンを完済できない場合、自己資金を追加するか、もしくは「住み替えローン」などの制度を利用する必要があります。

「住み替えローン」とは、今のマンションを売却しても返済しきれなかった残債を、新しく組む住宅ローンに上乗せするためのローンです。
住み替えローンを利用するためには、売却と購入のタイミングを揃える必要があります。また、通常の住宅ローンより審査が厳しく、年収や信用力が問われやすいことも。
借入額が増えるため、慎重に計画することが大切です。

買い先行の場合は「つなぎ融資」も

つなぎ融資とは、今のマンションの売却資金が入る前に、次の住まいの購入資金を一時的に借りられるローンです。
借入期間が短期で、売却が遅れると返済負担が大きくなるなどのリスクも伴います。
今のマンションの売却価格をしっかり見積もり、購入と売却のスケジュールを調整することが重要なポイントです。

マンション買い替えにかかる税金と諸費用

マンション買い替えには物件価格以外にも、売却時、購入時それぞれに「税金」や「諸費用」が発生します。どんな費用がかかるかを確認しておきましょう。

売却時にかかる税金と諸費用

税金

• 印紙税：売買契約書に貼る収入印紙代です。金額は契約金額に応じて異なります。
• 譲渡所得税：売却益が出た場合にかかる税金です。ただし、自宅として住んでいたマンションには以下のような税金の軽減措置があります。

・3,000万円特別控除：売却益から3,000万円まで非課税になる制度
・所有期間10年超の軽減税率：10年以上所有していた場合、税率が下がる特例

いずれも確定申告が必要で、適用には「居住用であること」などの条件があります。条件に当てはまるかどうかは、事前に確認しておきましょう。

諸費用

• 仲介手数料：不動産会社を通じて売却した場合に支払う費用です。
• ローン完済手数料：住宅ローンを完済するときに金融機関に支払う手数料です。

一括返済にともなう「繰上返済手数料」や「抵当権抹消登記費用」などが含まれます。

購入時にかかる税金と諸費用

税金

• 印紙税：売却時と同様、売買契約書に貼る収入印紙代です。
• 登録免許税：マンションの名義変更（所有権移転登記）などにかかる税金です。
• 不動産取得税：マンションを購入した際に1回だけかかる地方税です。

諸費用

• 仲介手数料：中古マンションを購入する際に、不動産会社に支払う手数料です。

新築マンションの場合は、手数料がかからないケースもあります。

• 登記費用：所有権移転登記などを司法書士に依頼する際の報酬です。登録免許税とあわせて見積もりを立てておきましょう。
• 融資手数料・保証料：住宅ローンを利用する場合、金融機関に支払う手数料です。
• 火災保険料：火災保険に加入すると支払う保険料です。

マンション買い替えを成功させるためのコツとは

マンションの買い替えを成功させるカギは、売却・購入のタイミングを見極めた計画と、余裕あるスケジュールです。
売却と購入のタイミングをぴったり合わせるのは理想的ですが、実際には簡単ではありません。とくに、売却の引き渡しと新居の購入契約・引き渡しを同時に進めるのはハードルが高く、調整がとても難しいものです。
また、買い替えを急ぎすぎることや、高すぎる売り出し価格を設定してしまうと、売却に時間がかかり資金計画が崩れたり、仮住まいのための余分な費用が発生することも。
こうした事態を避けるには、相場をふまえた現実的な価格設定と、ゆとりのあるスケジュールが欠かせません。

成功するマンション買い替えは、「売る・買う」どちらかに偏らず、バランスよく進めることがポイント。焦らず、一つひとつのステップを丁寧にこなしていくことが、成功への近道です。

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