COLUMNコラム

マンションを購入するときに用意する頭金。
頭金を多く用意するほど住宅ローンの負担は軽くなりますが、最近では頭金なしでマンションを購入するケースもあり、どの程度用意すべきか迷う方もいるでしょう。

今回は頭金の相場や、マンション購入に頭金を用意するメリット・デメリットについて解説します。
頭金をどの程度用意すべきか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

マンション購入の頭金とは？

マンション購入の頭金とは、物件の購入価格から住宅ローンの借入額を引いたお金のこと。
例えば販売価格4000万円のマンションに対し、3200万円の住宅ローンを組んで購入する場合は、差額の800万円を頭金で支払います。
頭金を用意する方法は、自身の貯蓄や親からの援助など、人によって様々です。

頭金と自己資金の違い

マンションを探していると「頭金ゼロ」や、物件価格のすべてを住宅ローンで賄う「フルローン」という言葉も目にします。
手元にお金がなくても購入できるかのように感じられますが、「手元にお金がない＝自己資金がない」状態でのマンション購入はおすすめできません。

マンションを購入するときは、物件価格以外に住宅ローンの事務手数料や不動産登記費用、修繕積立金といった「諸費用」が必要です。
新築マンションの諸費用は物件価格の5〜10％が相場のため、物件価格4,000万円ならおよそ200～400万円が目安となります。

なお、現金で支払う「頭金」も自己資金の一部です。
頭金を用意せず、物件価格の全額と諸費用をすべて含めて住宅ローンを組んでしまうと、返済能力を超えた「オーバーローン」の原因になります。
無理なく支払える金額でローンを組むためにも、新築マンションを購入するならある程度の「自己資金」を確保しておきましょう。

新築マンション購入にかかる諸費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。
ぜひ合わせてご覧ください。

＞＞新築マンション購入の初期費用はいくらかかる？内訳と相場を詳しく解説

頭金はいくら必要？相場目安は？

頭金をどの程度用意するかは状況によって変わりますが、一般的には物件価格の1割〜2割が目安といわれています。
実際にマンションを購入した人は、頭金をどのくらい用意していたのでしょうか。
住宅金融支援機構のデータから、マンション購入における頭金（手持金）の金額を見ると以下のとおりです。

マンションの種類	購入価額の平均額	頭金の平均額	頭金の平均割合
新築マンション	5245.4万円	1188.7万円	22.6％
中古マンション	3037.1万円	529.9万円	17.4％

出典：住宅金融支援機構「2023年度フラット35利用者調査」　（※1）

新築マンションの場合は購入価額の22.6％、中古マンションの場合は17.4％と差はありますが、概ね購入価格の1～2割程度です。
金額はあくまで目安ですので、それぞれの資金計画をもとに無理のない範囲で頭金を用意しておきましょう。

マンションは頭金なしでも購入できる？

頭金なしでも、マンションは購入できます。
希望条件に合うマンションが常に売り出されるとは限りませんし、賃貸物件に住んでいる場合は頭金を貯める間の家賃がもったいないなど、個々の事情による違いもあるでしょう。

ただし頭金なしの場合でも、ある程度自由に持ち出せる現金がない場合は、マンションを購入できません。
自己資金の項目で紹介した諸費用のほかに、不動産の購入では契約前に手付金を支払います。
手付金は契約金とも呼ばれ、物件価格のおよそ5～10％を契約の証明として売主に預ける仕組みです。
手付金として預けた金額は物件価格から差し引かれますが、住宅ローンに含めることはできず、現金での支払いが必要になるため注意してください。
また手付金以外で別途かかる諸費用も、現金で支払うのが一般的です。

このように頭金なしで購入する場合も、ある程度まとまった現金が必要になるため、余裕のある資金計画を考えましょう。

マンション購入に頭金を用意するメリット

マンション購入で頭金を用意した方がよいといわれるのは、次の3つのメリットによるものです。

• 総支払額や月々の返済負担額が安くなる
• 住宅ローンの金利が優遇される
• 審査に通りやすくなる

住宅ローンの借入は利息が伴うため、頭金を多く用意して住宅ローンの借入額を少なくできれば、支払う利息も最小限に抑えられます。

4,000万円のマンションを購入する場合で、頭金なし・頭金400万円・頭金800万円とした場合の支払額の違いは、以下のとおりです。

＜4,000万円のマンションを購入する場合のシミュレーション＞

頭金	ローン借入額	毎月の返済額	利息（35年分）	総支払額
0円	4,000万円	122,473円	11,438,816円	51,438,816円
400万円	3,600万円	110,226円	10,294,873円	50,294,873円
800万円	3,200万円	97,979円	9,150,924円	49,150,924円

※35年ローン・金利1.5％・元利均等方式・固定金利・ボーナス払いなしの場合

頭金なしとありの場合では、総支払額に100万円以上もの差がつき、頭金を多く用意できるほど利息の負担も少なくなることがわかります。
月々の返済負担額も抑えられるので、家計にも余裕が生まれるでしょう。
さらに金融機関によっては、頭金の割合が高いほど金利を優遇してもらえたり、審査に通りやすくなったりするのもメリットです。

マンション購入で頭金を用意する場合のデメリット

マンション購入で頭金を用意するなら、メリットだけでなくデメリットにもしっかりと目を向けておきましょう。
頭金を用意する場合のデメリットは、以下の2つです。

• 万が一の備えとしての貯蓄がなくなる
• 頭金を貯めている間に金利が上昇するリスクがある

頭金が多いほど住宅ローンの負担は軽くなりますが、貯蓄をすべて頭金に回すのはやめましょう。
急な病気や事故といった万が一の事態に対処できなくなりますし、教育費など将来的な出費への備えも難しくなります。
また頭金を貯めている間に金利が上昇すれば、せっかく頭金を貯めても利息の支払いで消えてしまうかもしれません。

頭金を貯めるなら、目標金額まで貯めることを目的にするのではなく、状況に合わせながら臨機応変に判断するのが大切です。

返済金額のシミュレーションはマンションギャラリーで相談を

マンションの購入は、頭金を多く用意できた方が総支払額は安くなります。
しかし家賃の支払いや金利の上昇を考えると、必ずしも頭金が多い方が有利とは限りません。

自分たちに合った返済ペースや頭金の割合が気になる方は、実際にシミュレーションしてみるのがおすすめです。

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参考
※1 住宅金融支援機構「2023年度フラット35利用者調査」
https://www.jhf.go.jp/files/400370694.pdf