COLUMNコラム

分譲マンションを購入すると、月々のローンに加えて固定資産税の支払いも必要です。
無理なく維持するためにも、ローンや固定資産税など、必ず必要な出費は知っておきたいところ。
ローンのおよその返済額は借入総額を返済年数で割れば年額が算出できますが、固定資産税は分からない方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、4,000万円の新築マンションを購入した際の固定資産税について解説します。
そもそも固定資産税とは何か、どのように計算し、シミュレーションをするとどれくらいになるのか詳しく説明しますので、ぜひ参考にしてください。

マンションにも固定資産税や都市計画税がかかる

固定資産税は固定資産（土地や家屋）を持っている人すべてが対象です。
つまりマンションと戸建てのどちらでも、持ち家である限り納税しなければなりません。

毎年1月1日時点で固定資産を持っている人が対象者です。
仮に6月1日にマンションが引き渡されたとすれば、1月1日から5月31日までの固定資産税はすでに売主が負担していますので、残りの6月1日から12月31日までの固定資産税を日割りで買主が支払わなければなりません。

一方、都市計画税は住んでいる地域によって対象かどうか異なります。
都市計画法に基づき、すでに市街地になっている地域や、約10年以内に優先的に市街化が進められる地域が対象です。
市街化区域にあたるかどうか、不動産屋などに確認するといいでしょう。

なお固定資産税と都市計画税はそれぞれ税率が異なりますが、合算した納税通知書が届くので別々に支払う必要はありません。
福岡市の場合、4月、7月、12月、2月の4期に分けて納付します。

評価額は土地、家屋ともに3年に1回見直され、最近では令和3年に評価替えが行われました。
家屋は経年により徐々に評価額も下がりますが、土地はその時々によって上下することも。
もし土地の価格が上昇したとすれば、固定資産税にも反映されます。

固定資産税と都市計画税の計算方法

土地と家屋の税額を合計したものが納税額となります。
なお固定資産税や都市計画税の課税標準額は、毎年4～5月ごろに届く納税通知書で確認できます。

固定資産税：課税標準額×1.4％（標準税率）＝税額（※1） 都市計画税：課税標準額×0.3％（制限税率）＝税額（※2）

 

1.課税標準額の軽減

住宅用地の場合は以下のような特例措置が設けられています。

	固定資産税本則課税標準額	都市計画税本則課税標準額
小規模住宅用地（200㎡以下）	課税標準額×1/6	課税標準額×1/3
一般住宅用地	課税標準額×1/3	課税標準額×2/3

（※3）
※前年度の課税標準額が今年度の本則課税標準額を下回る場合 「前年度課税標準額+今年度本則課税標準額×5％」で計算
※上記のとおり計算を行い、今年度の本則課税標準額が上回る場合は本則課税標準額となり、下回る場合は20％が今年度の本則課税標準額となる。

マンションの場合、一戸が200㎡未満の物件であれば、小規模住宅用地の特例措置が適用されます。
つまりマンションの固定資産税を求めるには以下の計算が必要です。

固定資産税 土地の固定資産税＝課税標準額×1/6×1.4％ 家屋の固定資産税＝課税標準額×1.4％

都市計画税 土地の都市計画税＝課税標準額×1/3×0.3％ 家屋の都市計画税＝課税標準額×0.3％

詳しいシミュレーションは後ほどご紹介します。

2.税率の見方

固定資産税の標準税率は1.4％が基本となりますが、市区町村によって税率が異なる場合もあります。
また都市計画税は0.3％が上限となっており、これ以上は課税されません。

ただし課税標準額が土地30万円、家屋20万円の場合、固定資産税の対象外となります。

新築住宅は固定資産税の軽減措置あり

新築物件を取得した場合のみ、固定資産税の軽減措置が提供されます。

	新築マンション	認定長期優良住宅のマンション
減税率	1/2
減税期間	5年間	7年間
適用要件	居住スペースの床面積が50㎡以上280㎡以下

（※3）

新築マンションの引き渡し後、5年間あるいは7年間は固定資産税が1/2減額されます。
お住まいになられるマンションがどちらに該当するのかは、担当者に問い合わせるといいでしょう。
ただし、5年後あるいは7年後には軽減措置がなくなり、元の課税額を納付することになります。
税金の負担が増えたように感じるため、あらかじめ元の税額を調べておき、いざ軽減措置がなくなった際に驚かないよう準備をしておきましょう。

なお都市計画税は軽減措置の対象外です。

4,000万円の新築マンションの税額をシミュレーション

計算方法を紹介しても分かりづらいと思うので、ここで固定資産税と都市計画税の簡易的なシミュレーションをしてみました。
4,000万円の新築マンションを購入した場合、税額はいくらになるのでしょうか？

軽減措置ありと軽減措置が終わったときの2パターンをご紹介します。
以下の条件の架空のマンションで計算をしました。

【条件】 市街化区域のため都市計画税あり 購入価格　4,000万円 ◯固定資産税 ・土地の課税標準額　700万円 ・家屋の課税標準額　1,100万円◯都市計画税 ・土地の課税標準額　950万円 ・家屋の課税標準額　1,100万円

軽減措置ありのパターン

〇固定資産税
【A：土地】700万円×1/6×1.4％＝16,366円
【B：家屋】1,100万円×1/2×1.4％＝77,000円
【A】+【B】＝93,300円（※100円未満は切り捨て）

〇都市計画税
【C：土地】950万円×0.3％×1/3＝9,491円
【D：家屋】1,100万円×0.3％＝33,000円
【C】+【D】＝42,400円（※100円未満は切り捨て）

〇合計金額
93,300円+42,400円＝135,700円

軽減措置終了後のパターン

※土地の評価額は変わらないものと仮定

〇固定資産税
【A：土地】700万円×1/6×1.4％＝16,366円
【B：家屋】1,100万円×1.4％＝154,000円
【A】+【B】＝170,300円（※100円未満は切り捨て）

〇都市計画税
【C：土地】950万円×0.3％×1/3＝9,491円
【D：家屋】1,100万円×0.3％＝33,000円
【C】+【D】＝42,400円（※100円未満は切り捨て）

〇合計金額
170,300円+42,400円＝212,700円

完成前のマンションの評価額はどうチェックすべき？

「固定資産税もシミュレーションしてから購入を検討したい」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし完成前のマンションは評価額がはっきりしていないため、自分では計算が難しいかもしれません。
そんなときは、マンションギャラリーで評価額を尋ねてみましょう。
完成前なので確定ではありませんが、近隣の同じようなマンションの評価額をもとにおよその金額を伝えてくれることも。

まずはマンションギャラリーでモデルルームを体感してみよう

エンクレストガーデン福岡の住み心地を体験していただくためにマンションギャラリーをご準備しています。
キッズルームも完備していますので、お子様と一緒にご来場可能です。
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参考
※1　総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html
※2　総務省｜地方税制度｜都市計画税
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_10.html
※3　総務省自治税務局固定資産税課｜固定資産税制度について
https://www.soumu.go.jp/main_content/000448731.pdf