COLUMNコラム

新築マンションの購入を検討中の方、マンション購入までの流れはご存じですか？

「知らないけど、担当者に聞けばいいのでは？」
「まだ買うか決めていないから…」

と思うかもしれませんが、先に情報を頭に入れておくことで購入までの流れがスムーズになります。

今回はマンション購入のプロセスを解説するとともに、早めに動き出すメリットや、何からはじめるべきかなど、基礎知識を解説します。

新築マンション購入の流れを整理

まずは新築マンション購入のおおまかな流れを整理したいと思います。

新築マンション購入の流れ	詳細
STEP1.事前準備・情報収集	・頭金や返済額について考える ・優先したい条件を考える ・希望エリア内の物件をピックアップする
STEP2.資料請求・モデルルーム見学	・資料請求をする ・モデルルームへ見学へ行く ・返済シミュレーションを受ける
STEP3.購入申込みと住宅ローンの事前審査	・購入申込みをする ・住宅ローンの事前審査を受ける
STEP4.売買契約と住宅ローンの申し込み・本審査	・重要事項説明を受ける ・売買契約を結ぶ ・住宅ローンの本審査に申し込む ・入居説明会に参加する
STEP5.引き渡しと入居	・内覧会に参加する ・残金決済と引き渡しを行う ・引越し・入居する

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

STEP1.事前準備・情報収集

まずは資金計画や理想の条件について考えて、希望エリア内の物件を調べてみましょう。

頭金や返済額について考える

新築マンションを検討するなら、頭金や毎月のローン返済可能額を把握しておくとスムーズ。
ざっくりとでもいいので予算がわかっていると、エリアを決めたり物件を絞り込んだりしやすくなります。

・頭金として用意できる金額を把握する
マンションを購入すると、引越し費用や家具購入費用などがかかります。
また貯金すべてを頭金にするのではなく、将来かかる教育費や老後の資金、生活予備費なども手元に残しておかなければなりません。
最低限確保しておきたいお金を手元に残したうえで、どのくらいの頭金が用意できそうか確認しましょう。
父母や祖父母からの資金援助などの予定があれば、そちらも話し合っておきます。

・毎月無理なく返済できる金額を考える
住宅ローンの返済額は「年収の何％以内」などといわれますが、同じ年収の方でも家族構成やライフスタイルによって返済できる金額は違うもの。
現在の家計や将来的な収入から、毎月無理なく返済し続けられる金額を考えておくと安心です。
マンションを購入すると修繕積立金・管理費・固定資産税などもかかるので、それらも含めた毎月の住居費として考えましょう。

優先したい条件を考える

新築マンションを購入するにあたって、特に重要なのが立地。
「通勤時間を短くしたい」「〇〇学区に住みたい」など、家族で希望エリアについて擦り合わせておきましょう。
あわせて希望の広さ・間取り・周辺環境などの条件も挙げて、優先順位をつけておくと物件選びがスムーズです。

（例）
【エリア・周辺環境】
・エリアの特徴（閑静な住宅地、商業施設が多い、自然豊か）
・通勤利便性（時間、電車の本数や混み具合、道路の渋滞状況）
・最寄駅へのアクセス（徒歩や自転車での所用時間、坂道の状況、夜道の安全性）
・周辺にほしい施設（スーパー・コンビニ・病院・公園）
・子育て環境（学区、保育園や幼稚園、将来通えそうな高校や大学、治安）

【物件概要】
・平米数
・間取りタイプ（必要な部屋数、収納量、リビングの広さ）
・日当たり、眺望
・マンションの規模（戸数、階数）
など

希望エリア内の物件をピックアップする

希望するエリア内で、新築マンションの情報が出ているか調べます。
いきなり不動産会社へ行くのはハードルが高いという方は、インターネット上の情報収集からはじめてみるとよいでしょう。
幅広い物件を検索できるだけでなく、店舗に足を運ぶ時間も不要です。
希望エリアの大まかな物件相場も分かるので、設定予算と離れすぎていないか確認もできます。
なかなか物件が見つからない場合は、少しエリアを広げてみるのもおすすめです。

STEP2.資料請求・モデルルーム見学

すてきな物件がいくつか見つかったら、資料請求やモデルルーム見学をしてみましょう。

資料請求をする

目ぼしい物件が見つかったら、資料請求をしてみましょう。
インターネット上の情報では、価格帯や詳しい設備などが分からない場合もあるので、資料請求をして情報を深堀りすることは大切です。

モデルルームへ見学へ行く

気になる物件があれば、積極的に参加したいのがモデルルームの見学。
販売中の新築マンションは、まだ建設途中のことも多く、実際の部屋を見られない代わりにモデルルームが用意されています。
実際のマンションと同様の間取りに、家具・家電も設置されているので、生活のイメージがわきやすくなるのがメリットです。

モデルルームを見学する際は、こちらの記事のチェックポイントを参考にしてください。
関連記事：新築マンションのモデルルーム見学を充実させるためのポイントを解説

返済シミュレーションを受ける

購入したい物件が絞れてきたら「自分たちはいくらのローンが組めるんだろう？」「月々の希望返済額だと何年ローンになる？」などお金への不安を取り除きます。
物件の担当者に相談すると、ローン返済のシミュレーションをしてもらえるでしょう。

ローンシミュレーションに必要な情報の例

• 世帯年収
• 資金状況（預貯金、他のローン返済状況）
• 頭金の有無
• ボーナス返済の有無
• 希望借入期間
• 贈与の可能性　など

シミュレーションで問題がないようであれば、返済予定表を作成してもらいます。

STEP3.購入申込みと住宅ローンの事前審査

すてきな物件が見つかったら、購入申込みや住宅ローンの事前審査へと進みます。

購入申込みをする

購入申込みとは、その物件を購入するという意思表示です。
マンションによっては先着順で申し込める場合もあれば、抽選で申込者が決められる場合もあります。

購入申込みの際、数万円程度の申込証拠金を支払う物件もあるため確認しましょう。
申込証拠金は売買契約のとき手付金にあてられ、もし契約に至らなければ返金されます。

住宅ローンの事前審査を受ける

購入申込みのタイミングで、金融機関の住宅ローン事前審査の申込みもします。
事前審査に通らないと本契約まで進めないので、事前とはいえとても重要です。
金融機関に資料を提出すると1～3日、長くても1週間ほどで結果が分かります。（※1）

事前審査に必要な書類の例

• 本人確認書類
• 健康保険証（会社名などが未記載の場合は名刺や社員証など）
• 源泉徴収票
• 返済予定表
• 物件の概要が分かる資料　など

 

STEP4.売買契約と住宅ローンの申し込み・本審査

住宅ローンの事前審査に通ったら、重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結します。

重要事項説明を受ける

売買契約を結ぶ前に、必ず受けるのが重要事項説明。
宅地建物取引士から、物件内容や契約条件などについて詳しく説明を受けて、認識の相違やトラブルを防ぎます。
個別に説明を受けるケースもあれば、大規模マンションでは「重要事項説明会」として一度に説明されるケースも。
交付された重要事項説明書をよく読んで、内容に納得できたら署名捺印をしましょう。

売買契約を結ぶ

売買契約時には、手付金として物件価格の5～20％程度を支払うのが一般的です。
また不動産会社を仲介する場合は、仲介手数料も必要になります。（※2）

契約後にキャンセルすると原則として手付金は返却されないため、売買契約書の内容に相違がないかよく確認してから契約を進めましょう。
住宅ローンの本審査が通らなかった場合に、契約を白紙にして手付金が返還される「ローン特約」をつけると安心です。

売買契約時に必要な書類の例

• 印鑑（実印）
• 本人確認書類
• 源泉徴収票
• 収入印紙
• 手付金の振込票　など

住宅ローンの本審査に申し込む

売買契約が成立したら、住宅ローンの正式な申込みを行います。
金融機関の本審査にかかる期間は1〜2週間程度、人によっては3〜4週間かかることも。（※1）
審査に通過したら正式なローン契約である「金銭消費賃借契約」を結びます。

本審査では普段見かけない書類もたくさん必要になるので、事前に情報収集をしていざというときに慌てないようにしましょう。

本審査に必要な書類の例

• 本人確認書類
• 住民票の写し
• 健康保険証（会社名などが未記載の場合は名刺や社員証など）
• 源泉徴収票
• 印鑑証明書
• 土地や家屋に関する書類

これらの書類は金融機関によって必要なものが異なります。
詳しくは担当者にお尋ねください。

入居説明会に参加する

売買契約が完了すると、マンション販売会社から入居説明会の案内がきます。
入居説明会では入居までのスケジュールや手続き、住むときのルールなどについて説明されるのが一般的です。
物件の提携ローンを利用する場合は、このときに住宅ローンの本契約の申込みをする場合もあります。

STEP5.引き渡しと入居

マンションが完成したら、いよいよ引き渡しへと進みます。

内覧会に参加する

建物の完成前に売買される新築マンションの場合、引き渡し前に完成した建物をチェックする内覧会が実施されます。
図面通りに建物がつくられているか、設備は正常に動作するかなど確認しましょう。

残金決済と引き渡しを行う

物件価格と諸費用から手付金を引いた残金を支払うのが残金決算です。
現金購入の場合や頭金は、期日までに指定口座へと振り込みましょう。

住宅ローンの融資実行日は、物件の引き渡し日と同じ日に設定されるのが一般的。
マンションの所有権が買主に移ることで、その物件を担保に住宅ローンが実行できるようになるからです。

当日は司法書士や不動産業者の立ち会いのもと、残金の支払い・鍵の受け取り・所有権移転・抵当権設定などさまざまな手続きを進めます。
準備物やスケジュールは、金融機関や不動産業者へ事前に確認しましょう。

引越し・入居する

引き渡しまでに、引越しの準備や賃貸物件の解約手続きを進めておきます。
新築マンションでは短期間に引越しが集中しやすいため、アンケートで引越日を調整されるのが一般的です。

引越しが完了すれば、いよいよ新しい生活がスタートします。
住宅ローン控除を受ける場合は、入居した翌年に確定申告を忘れずに。
会社員の場合、2年目以降は年末調整で対応できるようになります。

マンション購入の準備はいつからすべき？早めに準備するメリットは？

マンションの購入準備は「そろそろ買おうかな」と思ったときから、すぐにはじめましょう。
早めに情報収集・資料請求・モデルルーム見学などをすることで、次のようなメリットがあります。

1．気に入った物件を購入できる可能性が高まる

新築マンションの購入は、人生で一番大きな買い物。
それだけに慎重に考慮して、じっくり準備をする方も多いと思います。
しかし、準備期間に時間をかけすぎると、運命の物件に巡り合うチャンスを逃してしまうかもしれません。

特に人気の土地にある新築マンションはすぐに埋まることもあるので、準備をしている間に完売するケースも。
早めに準備をしておくことで、お気に入りの物件に巡り合ったとき、すぐに手続きが進められます。

2．より条件のいい住宅ローンが利用できる

準備段階から複数の金融機関の住宅ローンを検討しておくことで、より低金利の住宅ローンを利用できる可能性が広がります。
住宅ローンは高額なので、利息だけでもかなりの金額に。
低金利の商品を利用できるに越したことはありません。

3．希望の時期に引っ越しができる

新築マンションは完成までに時間を要しますが、希望の引っ越し時期に向けて余裕を持ったプランニングが必要です。

例えば本審査に通らなかった場合、金融機関を改めて探すとなると余計な時間が必要です。
「3月までに引っ越して4月から近くの小学校に通わせる」といったプランがあった際、希望の引っ越し時期に間に合わないことも。

早めに準備をすることでゆとりができ、希望の時期に引っ越しができます。

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参考
※1 auじぶん銀行 住宅ローンの審査期間の目安は？手続きの流れや長引かせないポイントを解説
https://www.jibunbank.co.jp/column/article/00412/

※2 【SUUMO】住まいの売却ガイド 不動産売買の手付金とは。金額の目安や手付解除などポイント解説
https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/jukatsu-tetsukekin/

※3 エンクレストガーデン福岡 アクセスの詳細
https://www.en-hd.jp/gardenfukuoka/access/

※4 エンクレストガーデン福岡 現地・マンションギャラリー案内
https://www.en-hd.jp/gardenfukuoka/map/