COLUMNコラム

マンションの買い替えを考えるとき、気になるのは「タイミング」や「費用」のこと。
売却と購入のバランスや、どのくらいのお金が必要になるかによって、住み替えのスムーズさは大きく変わります。
今回は、マンション買い替えを成功させるために押さえておきたいポイントについて、わかりやすく解説します。
失敗しない住み替えの第一歩として、ぜひ参考にしてください。

マンション買い替えの”きっかけ”とベストなタイミング

買い替えを検討するきっかけは、人それぞれ。主なマンション買い替えには、次のようなタイミングがあります。

ライフステージの変化

家族構成やライフスタイルの変化は、マンション買い替えの大きなきっかけです。
結婚や出産をはじめ、子どもの成長や独立などでライフステージは変化し、住まいに求める条件も変わります。
また、転勤や親の介護といった事情で転居しなければならないこともあるでしょう。
ライフステージの変化に合わせて暮らしを見直すことも、マンションの買い替えを決断するきっかけになります。

価格相場の変動

マンション価格相場の上昇も、買い替えを検討するタイミングです。
近隣に新しい駅ができたり再開発が進んだりすると、エリアの人気が高まり、マンション価格は上昇します。
資産価値が高まったタイミングで決断すれば、想定以上の価格で売れる可能性もあるでしょう。

築10年が経過した

一般的に、マンションは新築から10年ほどで大規模修繕を迎え、修繕積立金も値上がりするケースが多いです。
また、住宅ローン控除の適用期間も、購入からおよそ10〜13年目で終了します。
築10年を超えると設備の老朽化や内装の痛みが目立って売却価格が下がりやすくなるため、「築10年前後」はマンションの買い替えを検討するひとつの目安とされています。

マンション買い替えの手順は2つ

マンションの買い替えには「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。
自己資金の有無やローンの状況、買い替えスケジュールなどを考えて、自分にあった方法を選びましょう。

売り先行：今のマンションを先に売却

「売り先行」は、現在のマンションを先に売却し、その後に新しいマンションを購入する方法です。

＜売り先行のメリット・デメリット＞

メリット	デメリット
資金計画が立てやすい ダブルローンのリスクが低い 売却に集中できる	仮住まいが必要になりやすい 新居探しのスケジュールがタイトになる 希望にあった新居が見つかるとは限らない

売り先行は、売却価格が確定してから新居の購入に進むため、資金面での不安が少なく二重ローンに陥るリスクも減らせます。
ただし、仮住まいが必要な場合は引っ越しを2回しなければならないため、手間と費用がかかる点に注意が必要です。

＜売却益でローンを完済できないときはどうする？＞
売却益でローンを完済できない場合は、次の2つの方法で対応します。

• 自己資金を追加する
• 「住み替えローン」を利用する

「住み替えローン」とは、売却益で返済しきれなかった残債を新しく組む住宅ローンに上乗せするローンのこと。
利用の際は、次の2つの注意点があります。

• 売却と購入のタイミングを揃える必要がある
• 通常の住宅ローンよりも審査が厳しい

年齢や収入などの条件が厳しくなるだけでなく、借入額も増えるため、慎重に計画した上で利用しましょう。

買い先行：新しいマンションを先に購入

新しいマンションを先に購入し、その後で現在のマンションを売却する方法が「買い先行」です。

＜買い先行のメリット・デメリット＞

メリット	デメリット
物件探しに集中できる 仮住まいが不要になる 内覧対応のストレスを減らせる	資金負担が一時的に大きくなる 資金不足に陥るリスクがある 税制優遇の適用タイミングに注意が必要

買い先行は新居探しに時間をかけやすく、落ち着いて比較できるので、新居の条件にこだわりたい方に最適です。
一方で、マンションの売却が長引くと資金繰りが厳しくなる恐れもあります。
売却がスムーズにいかないと値下げが必要になることもあるため、資金計画にゆとりがない場合は慎重に進めましょう。

＜買い先行の場合は「つなぎ融資」も検討＞
つなぎ融資とは、マンションの売却資金が入る前に新居の購入資金を一時的に借りるローンのことです。
借入期間が短いため、売却が遅れると返済負担が大きくなるといったリスクもあります。
マンションの売却価格を適切に見積もり、購入と売却のスケジュールを調整することが重要です。

マンション買い替えにかかる税金と諸費用｜売却時と購入時で必要な費用を解説

マンションの買い替えでは、物件価格以外にも「税金」や「諸費用」が発生します。
「売るとき」と「買うとき」の両方で費用がかかるため、あらかじめ内容を把握しておくことが大切です。

売却時にかかる税金・諸費用

＜売却時の主な税金＞

印紙税	売買契約書に貼る収入印紙代。 金額は契約金額によって変わり、数千円～数万円が目安。
譲渡所得税	マンションを売って売却益が出た場合は、所得税＋住民税＋復興特別所得税の3つをまとめて「譲渡所得税」として納める。 ※ただし、自宅マンションを売却する場合は税制の優遇制度あり。

＜売却時の諸費用＞

仲介手数料	売却を不動産会社に依頼した場合に支払う費用。
ローン完済手数料	住宅ローンを完済する際に、金融機関に支払う手数料。「繰上返済手数料」や「抵当権抹消登記費用」などが含まれる。

買い替えで自宅マンションを売却する場合の税制優遇措置

自宅マンションを売却する場合は、条件により以下の税制優遇措置が受けられます。

3,000万円特別控除	売却益から3,000万円まで非課税になる制度
所有期間10年超の軽減税率の特例	住宅ローンを完済する際に、金融機関に支払う手数料。「繰上返済手数料」や「抵当権抹消登記費用」などが含まれる。

マンションを10年以上所有していた場合、譲渡所得にかかる税率が通常よりも低くなる。

以下は、条件の一例です。

• 自分が居住していたマンションであること
• 売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと
• 譲渡前に賃貸に出していないこと

適用には細かな条件が決められているため、国税庁のホームページなどを参考に、対象となるかどうか事前に確認しておきましょう。

〈税制優遇措置の適用には確定申告が必要〉
税制度の優遇措置は自動で適用されるわけではなく、確定申告が必要です。
売却した翌年の確定申告で申請しないと適用されないため、注意しましょう。

新築マンション購入時にかかる税金と諸費用

買い替えとして、自宅マンションを売却して新たに新築マンションを購入する場合の税金と諸費用は、以下の通りです。

＜新築マンション購入時の主な税金＞

印紙税	売却時と同様、売買契約書に貼る収入印紙代
登録免許税	マンションの名義変更（所有権移転登記）などにかかる税金 税率は固定資産税評価額によって決まり、司法書士への報酬とは別に必要
不動産取得税	マンション購入後に1度だけ課税される地方税

＜新築マンション購入時の諸費用＞

登記費用	所有権移転登記などを依頼する司法書士への報酬。
融資手数料・保証料	住宅ローンを利用する場合に金融機関に支払う手数料
火災保険料	火災保険加入時に支払う保険料

中古マンションを購入する場合は、不動産会社への仲介手数料が必要になるほか、不動産取得税に中古住宅の減額措置が加わる場合もあります。
適用されるかどうかは条件によって変わるため、事前に確認しておきましょう。

マンションの買い替えを成功させるためのコツ

マンションの買い替えを成功させるには、次の2つのポイントを意識しましょう。

• 売却・購入のタイミングを見極めて計画する
• 余裕をもってスケジュールをたてる

理想は売却と購入のタイミングを合わせることですが、マンションの売却は簡単ではありません。
特に、売却後の引き渡しと新居の購入契約・引き渡しを同時に進めるのはハードルが高く、調整が難しくなるでしょう。

さらに、買い替えを急いで売り出し価格を高く設定しすぎると、売却に時間がかかって資金計画が崩れ、仮住まいが必要になるなど余分な費用の発生にもつながります。

マンションの買い替えを成功させるには、「売る・買う」どちらかに偏らず、バランスよく進めることが大切です。
相場をふまえた現実的な価格設定と、ゆとりのあるスケジュールで、ベストなタイミングでの買い替えを目指しましょう。

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