マンションの長期修繕計画とは？安心して住み続けるために知っておきたい基礎知識｜【公式】エンクレストガーデン福岡

マンションの長期修繕計画とは？安心して住み続けるために知っておきたい基礎知識

コラムマンション購入設備 2025.12.23

新築マンションを購入するとき、多くの方が間取りや設備、立地条件といった「現在の住みやすさ」を重視しますが、マンションの「長期修繕計画」も欠かせないポイントです。
大切なものだとはわかっていても、修繕積立金や修繕工事の内容など、専門用語の多さに苦手意識を感じている方も少なくないでしょう。

今回は、長期修繕計画の内容や購入前のチェックポイントをわかりやすく解説します。
計画が機能していない場合のリスクや、長期修繕計画を見るときの注意点も紹介しますので、新築マンションの購入を検討中の方はぜひ参考にしてください。

マンションの長期修繕計画とは

マンションの長期修繕計画とは、長期にわたって建物の外観や性能を快適な状態に保つための修繕の計画のことです。

マンションの場合、専有部分については住人が各自でリフォームやメンテナンスの時期を判断します。
一方で、外壁や廊下・エントランスといった共用部分は、作成された修繕計画に基づき、区分所有者であるマンションの住人が共同で維持管理や修繕工事を行うのが一般的。
マンションのような規模の大きな建物は、修繕工事に多額の費用が必要です。そのため、引き渡し時の一時金や月額の修繕積立金として費用を徴収し、大規模修繕に備えて積み立てていく仕組みになっています。

このように、修繕計画はマンションの適切な維持・管理に深くかかわります。
マンションの将来性も含めて納得して購入するためにも、計画に問題がないかをしっかりとチェックしておくことが重要です。

長期修繕計画がない・機能していないマンションのリスク

マンションの維持管理に欠かせない長期修繕計画ですが、実は計画そのものが作成されていないケースや、形だけで機能していない場合もあります。
長期修繕計画が正しく作成・機能していないとどのような事態に陥るのか、リスクについて詳しく見ていきましょう。

修繕積立金の不足で一時金の徴収が発生する

マンションの大規模修繕工事は建物の規模が大きくなるほど大掛かりになり、数ヶ月間工事が実施されることもあります。
長期修繕計画が不十分なために必要な費用が集まっていないと、工事のために一時金が徴収され、突然の出費で一時的に家計が圧迫されることもあるでしょう。

適切な工事ができず建物性能が低下する

長期修繕計画が作成されていないと、建物性能の低下につながります。
計画通りに資金を集められないと、外壁の補修や防水工事といった、建物の経年劣化に応じた適切な補修工事を実施できません。
適切に修繕されていないマンションは、外壁のひび割れから水が侵入するなどして、最悪の場合、建物の老朽化を早める可能性もあるでしょう。

資産価値が下がり、将来の売却がしづらくなる

マンションの資産性については、こちらの記事でも詳しく解説していますので、ぜひあわせてお読みください。
＞＞福岡で資産価値が落ちないマンションの特徴は？エンクレストガーデン福岡の魅力を詳しく紹介

購入前にチェックしたい長期修繕計画のポイント

マンションの長期修繕計画は、購入前からチェックしておくことで、そのマンションの計画が適切か不十分かを見極められるようになります。
特にチェックしておきたい3つのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

修繕積立金の計画・水準は適切か

修繕積立金の設定が適切かどうかは、㎡あたりの単価が1つの目安になります。
この時に役立つのが、国土交通省が出している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。

ガイドラインでは、建物の延べ床面積や階数ごとの修繕積立金の平均月額が紹介されています。
これによると、20階未満で建物延べ床面積20,000㎡以上の場合、修繕積立金の平均値は「338円／㎡・月」（※1）です。
購入を検討している部屋の広さによっても金額は変わるため、具体的に検討している部屋があれば、目安と比較してみるのもよいでしょう。

計画期間は何年で、大規模修繕の周期はどれくらいか

新築マンションの場合、長期修繕計画の期間は30年が基準になっています。
計画が30年間で作成されるのに対し、大規模修繕工事は12年の周期で計画されるため、30年の間に2回の大規模修繕を行えるように積立金を設定するのが一般的です。
長期修繕計画を見るときは、計画期間と大規模修繕の周期が一般的な目安と比べて妥当かどうかチェックしておきましょう。

計画は誰が・どのくらいの頻度で見直すのか

長期修繕計画は作成して終わりではなく、5年程度の頻度で見直しが必要です。
計画の見直しを行うのは主に管理組合・管理会社・外部の専門家の3者で、どこが行うかによってメリットやデメリットも変わってきます。

＜見直しの担当によって変わるメリット・デメリット＞

見直しの担当	メリット	デメリット
管理組合	リアルタイムな意見が反映できる	専門知識をもつ組合員がいない場合、見直しが難航する
管理会社	プロの視点から見た適切な見直しが可能	大幅な変更が加えられることは少ない
外部の専門家	新しい視点で修繕計画を作成できる	費用が高額になりやすく、作成した計画も採用されるとは限らない

多くのマンションで管理組合による見直しが取り入れられていますが、建築に詳しい有識者がいるかどうかによって、修繕内容は大きく変わります。
共働き世帯が増えたことで管理組合の定期的な会合が難しくなってきている背景から、最近では管理会社や外部の専門家に見直しを依頼するケースも増えてきました。
どこが見直しを担当するかによって、その後の修繕計画は大きく変わってくるため、検討の際は事前の確認をおすすめします。

長期修繕計画を見るときの注意点

長期修繕計画は、作成されていればよいというものではなく、その内容の質や実際に実現できるかどうかも、将来の修繕費や資産性を左右します。
以下の2つのポイントに注意することで、将来に備えつつ安心して暮らしやすくなるでしょう。

「作られただけ」の計画になっていないか確認する

長期修繕計画は、ただ作成されているだけでは意味がありません。
マンションの住民合意はどのように得るのか、見直しはどのように実施されるのかなど、具体的な運用方法についても確認しておくのが重要です。

万が一の負担増にも備えておく

長期修繕計画は、急な一時金の徴収が発生しないように、積立金の金額も計画的に設定されています。
しかし、想定より早く修繕が必要になったり、予定よりも広い範囲を修繕することになったりと、すべてが計画通りに進むとは限りません。
万が一、修繕積立金の増額や一時金が発生した場合でも対応できるように、家計の見直しを意識することも大切です。

長く安心して暮らすために｜長期修繕計画も安心のエンクレストガーデン福岡

長期修繕計画は、マンションに長く安心して住むために欠かせません。
難しく感じられるかもしれませんが、戸建て住宅の場合は建物の維持管理をすべて自分自身で行う必要があるため、共有部分の修繕をまとめて行えるのは、マンションならではのメリットです。

エンクレストガーデン福岡では、将来を見据えた修繕計画を策定し、適切な修繕積立金の設定で、大規模修繕工事に備えます。
住み心地のよさで人気を集める福岡市中央区に位置し、天神や博多などへのアクセスにも恵まれているため、資産価値も高く維持しやすいマンションです。
2025年12月に竣工しているため、実際の建物を確認しつつ検討できるのも、購入する際の安心感につながります。

「エンクレストガーデン福岡」の敷地内には、24時間営業の小型スーパー「TRIAL GO」が出店予定で、生鮮食料品から日用品まで幅広く取り扱っています。
コンパクトな規模ながら、充実した品揃えで生活の利便性が高まります。

福岡市内で長く安心して住めるマンションをお探しの方は、ぜひ「エンクレストガーデン福岡」をご検討ください。

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参考
※1マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和６年６月改定）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf

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